Micro-BIC ou réel à Hyères : quel régime pour votre meublé ?
Vous louez une villa à Giens ou un appartement près du port d'Hyères, et la déclaration de revenus approche. Depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, le choix entre micro-BIC et régime réel a changé de nature pour les meublés de tourisme. Voici les repères pour décider sans vous tromper, à la date de rédaction (automne 2026).
Ce que la loi Le Meur a changé
Jusqu'aux revenus 2024, le micro-BIC offrait un abattement de 50 % pour un meublé de tourisme, avec un plafond de recettes d'environ 77 700 €. Pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025, le régime dépend du classement de votre logement :
Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, plafond de recettes de 15 000 € par an.
Meublé de tourisme classé (étoiles) : abattement de 50 %, plafond de recettes d'environ 77 700 € pour les revenus 2025, revalorisé ensuite.
Ces montants sont indexés et peuvent évoluer : vérifiez-les chaque année sur impots.gouv.fr.
Exemple : une maison non classée à Carqueiranne qui encaisse 20 000 € de loyers dépasse le plafond du micro-BIC. Elle bascule automatiquement au régime réel.
Micro-BIC : la simplicité, avec un forfait
Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges. Vous déclarez vos recettes brutes, sans justificatif de dépenses.
Les atouts :
Aucune comptabilité à tenir.
Une déclaration en quelques minutes.
Un régime intéressant quand vos charges sont faibles.
La limite : si vos charges réelles dépassent l'abattement, vous êtes imposé sur un bénéfice supérieur à la réalité. Et sur un bien non classé, l'abattement de 30 % est vite dépassé dans le Var.
Régime réel : déduire ce que vous dépensez vraiment
Au réel, vous déduisez vos charges effectives et vous amortissez le bien et le mobilier. Voici les postes à additionner :
intérêts d'emprunt et frais de dossier ;
taxe foncière, assurance, charges de copropriété ;
entretien de la piscine, jardinage, ménage, linge ;
frais de plateformes et de gestion ;
électricité, eau, internet, abonnements ;
amortissement du bâti, des meubles et des équipements.
Le bénéfice imposable peut ainsi tomber très bas, voire devenir un déficit sur l'année. En contrepartie, il faut une comptabilité rigoureuse, souvent confiée à un expert-comptable, dont le coût est lui-même déductible.
Comment comparer : la règle des 30 %
Un test simple pour un meublé non classé : additionnez vos charges annuelles et l'amortissement estimé, puis rapportez-les à vos recettes.
Au-dessus de 30 % des recettes : le réel est généralement plus avantageux.
En dessous de 30 % : le micro-BIC suffit souvent.
Cas concret : une villa près de la plage de l'Almanarre encaisse 24 000 € par an. Elle supporte 4 000 € de taxe foncière et d'assurance, 5 000 € de ménage et de linge, 2 500 € de piscine et d'entretien, 3 000 € de frais de plateformes, plus un amortissement conséquent. Les charges dépassent alors nettement 7 200 € (30 % de 24 000 €) : le réel l'emporte, et le plafond de 15 000 € l'impose de toute façon. Ces chiffres sont des ordres de grandeur, pas des références.
Le classement en meublé de tourisme, un levier à étudier
Faire classer son bien (une à cinq étoiles) permet de retrouver le plafond élevé et l'abattement de 50 %. Le classement est délivré pour cinq ans par un organisme accrédité, après une visite et un barème de critères. Il a un coût, mais pour un bien qui rapporte entre 15 000 € et 70 000 € par an, il peut rester au micro-BIC avec un abattement nettement plus favorable. Pensez aussi à l'effet sur l'annonce : les étoiles rassurent les voyageurs.
Ce qu'il faut vérifier avant de choisir
Le statut LMNP ou LMP : au-delà de 23 000 € de recettes, et si elles dépassent vos autres revenus du foyer, vous pouvez basculer en loueur meublé professionnel, avec des cotisations sociales.
La durée de l'option : le choix du réel engage en principe pour plusieurs années.
La plus-value à la revente : les amortissements ont un impact depuis la réforme de 2025. Faites-vous conseiller avant de vendre.
Vos autres revenus : un déficit reportable n'a d'intérêt que si vous aurez des bénéfices à absorber.
Conclusion
Le micro-BIC reste séduisant pour sa simplicité, mais la loi Le Meur l'a rendu bien moins généreux pour les biens non classés. Comparez vos charges réelles à l'abattement, étudiez le classement, et faites simuler les deux options par un expert-comptable ou votre service des impôts des entreprises avant de trancher. Les règles fiscales évoluent chaque année : elles doivent être vérifiées à la date de votre déclaration.
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Photo : Aaron Lefler / Unsplash
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