Combien rapporte une location saisonnière à Hyères ? La méthode honnête

Un prix de nuitée à 200 € sur la presqu'île de Giens fait rêver, mais il ne dit rien de ce qu'un propriétaire gagne réellement à la fin de l'année. Entre les nuits vides, les commissions de plateforme, le ménage et la fiscalité, l'écart entre le chiffre affiché et le revenu net est souvent bien plus grand qu'on ne l'imagine. Voici une méthode simple, sans chiffre inventé, pour estimer ce que rapporte vraiment une location saisonnière à Hyères.

Le prix affiché n'est pas votre chiffre d'affaires

La première erreur consiste à multiplier un prix de nuitée par 365 jours. Dans le Var, la saison utile s'étale surtout de mi-juin à mi-septembre, avec des ailes de saison plus ou moins actives en mai, juin et septembre selon l'emplacement. Un bien bien situé près des plages de l'Almanarre ou du centre-ville d'Hyères peut atteindre un bon taux de remplissage l'été, mais retombe fortement le reste de l'année si rien n'est fait pour capter les week-ends prolongés ou le télétravail hors saison.

Pour estimer un chiffre d'affaires réaliste, mieux vaut partir d'un nombre de nuitées louées sur l'année (et non d'un taux d'occupation théorique) et le croiser avec un prix moyen pondéré, plus élevé en juillet-août, plus bas en basse saison. Les plateformes de réservation et les outils de gestion locale donnent des repères par secteur ; à défaut, un conseil auprès d'un professionnel local évite de surestimer la demande.

Les charges qu'on oublie de déduire

Le chiffre d'affaires brut cache une série de charges récurrentes qui pèsent sur chaque séjour :

• La commission de la plateforme de réservation, généralement prélevée sur chaque réservation.

• Le ménage et le linge entre deux locations, incontournables pour maintenir la note de l'annonce.

• L'entretien de la piscine et du jardin, particulièrement sensible dans le Var où l'arrosage et le traitement de l'eau sont sollicités tout l'été.

• L'assurance dédiée à la location saisonnière, distincte d'une assurance habitation classique.

• Les petits consommables d'accueil (produits d'entretien, café, papeterie) et les menues réparations dues à l'usure locative.

• La taxe de séjour, collectée auprès du voyageur puis reversée à la commune : elle ne rentre pas dans le revenu du propriétaire, mais elle doit être suivie avec rigueur.

Additionnées, ces charges représentent souvent une part significative du chiffre d'affaires brut. Les ignorer conduit à surestimer largement la rentabilité réelle du bien.

La fiscalité : micro-BIC, classement et loi Le Meur

Une fois les charges d'exploitation déduites, reste la fiscalité. Un meublé de tourisme relève en général du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Depuis la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, les règles du micro-BIC distinguent clairement les meublés de tourisme classés des non classés.

À la date de rédaction (septembre 2026), et sous réserve de vérification auprès d'un expert-comptable pour votre situation précise : un meublé de tourisme non classé bénéficie d'un abattement forfaitaire plus faible, dans la limite d'un plafond de recettes annuelles plus restreint, tandis qu'un bien classé meublé de tourisme profite d'un abattement plus avantageux et d'un plafond de recettes nettement plus élevé. Le classement, obtenu via un organisme agréé pour un coût modeste, peut donc changer significativement l'équation fiscale d'un propriétaire dont les recettes annuelles sont importantes. Au-delà de ces seuils, ou si le régime réel est plus favorable compte tenu de vos charges et amortissements, le statut LMNP au réel peut être étudié avec un professionnel du chiffre.

Ces seuils évoluent régulièrement : mieux vaut toujours les vérifier auprès du service des impôts ou d'un expert-comptable avant de bâtir un plan de financement, plutôt que de se fier à un chiffre lu en ligne.

Un exemple chiffré, à titre d'illustration

Prenons une villa de trois chambres proche de la plage de l'Ayguade, à titre purement illustratif et non comme une moyenne de marché. Si elle génère un chiffre d'affaires brut sur l'année, il faut successivement retrancher la commission de la plateforme, le ménage et le linge sur chaque séjour, l'entretien de la piscine et du jardin sur l'année, l'assurance dédiée, puis l'impôt calculé après abattement micro-BIC selon le statut classé ou non. Le revenu net qui reste, souvent bien inférieur au chiffre d'affaires affiché en tête d'annonce, est le seul chiffre qui doit guider une décision d'investissement ou de mise en location.

Cet exercice, refait chaque année avec les vrais chiffres de son bien (relevés de plateforme, factures de ménage et d'entretien, avis d'imposition), donne une vision bien plus fiable qu'une estimation générique trouvée sur internet.

Comparer avant de se lancer

Avant de convertir une résidence secondaire en location saisonnière, il est utile de comparer ce revenu net estimé à deux alternatives : la location longue durée, plus stable mais moins rémunératrice au mètre carré dans les secteurs touristiques du Var, et la simple occupation personnelle, qui a une valeur d'usage même sans revenu. Entre Hyères, la presqu'île de Giens et l'arrière-pays, les écarts de rentabilité peuvent être significatifs selon la proximité du littoral, la présence d'une piscine ou la facilité d'accès aux îles d'Or.

Ce qu'il faut retenir

La rentabilité d'une location saisonnière ne se lit jamais dans un prix de nuitée affiché sur une annonce. Elle se construit en soustrayant, poste par poste, la vacance locative, les charges d'exploitation et la fiscalité. Cette rigueur, un peu fastidieuse la première année, devient vite un réflexe utile pour ajuster ses tarifs et ses choix d'équipement.

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Photo : Rafael Peier / Unsplash